Villa provençale aux façades blanches et toits de tuiles, éclairée à la tombée du jour, avec palmiers, piscine et pelouse, au Castellaras à Mouans-Sartoux

ProvenceMouans-SartouxRéalisation Midi Mas

Terrains à bâtir autour de Mouans-Sartoux · De Cannes à Monaco

Avant d’acheter un terrain à Mouans-Sartoux, sachez quelle villa il vous permettra.

Une annonce montre une surface, une vue, parfois un permis. Elle dit rarement ce que vous verrez depuis votre séjour, ce que la pente et les oliviers demanderont ou ce que les règles de la commune vous laisseront construire. Visitez avec nous les terrains que nous présentons, et regardez-les avec l’œil d’un constructeur : nous concevons et construisons des villas depuis 1993.

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Plus de 400 réalisations

Nos chantiers se visitent : des villas à tous les stades de construction, du gros œuvre aux finitions.

Ce qu’une surface ne dit pas

Trois terrains, presque la même surface. Trois maisons sans rapport.

Prenez trois terrains que nous avons présentés à Mougins. Leurs annonces emploient presque les mêmes mots : quartier prisé, tranquillité, accessibilité. Sept mètres carrés séparent les deux premiers. Voici pourtant ce qui a été autorisé ou envisagé sur chacun :

  • Terrain 4 270 m2 Permis accordé Une villa de 345 m2

    Avec piscine.

  • Terrain 4 277 m2 Envisageable Jusqu’à 600 m2 de villa

    Avec piscine et garage.

  • Terrain 4 477 m2 Permis accordé Deux villas, 330 et 290 m2

    Avec piscines et garages.

D’après les fiches des terrains présentés par Midi Mas en 2024 et 2025. Barres : surface de villa, à la même échelle.

L’écart ne tient pas à la surface. Il tient à la forme de la parcelle, à sa pente, à ses accès, aux règles d’urbanisme qui s’y appliquent, et au projet que l’on choisit d’y mener : un permis fixe un projet, pas forcément tout ce que le terrain autorise. Tout cela se lit sur place et sur plan, à condition de savoir où regarder.

Un terrain ne s’achète pas au mètre carré. Il s’achète pour la maison qu’il permet.

Les terrains que nous présentons

Terrains à bâtir autour de Mouans-Sartoux, de Cannes à Monaco.

Chacun est décrit par ce qu’il permet, pas seulement par ce qu’il mesure. Plusieurs ont déjà fait l’objet d’un permis de construire. Prix et disponibilité confirmés auprès du vendeur, état du permis : nous vous les communiquons dès le premier échange, terrain par terrain.

Autour de Mouans-Sartoux

14 terrains

Plus loin

De Cannes à Monaco

Midi Mas présente ces terrains en vue d’y concevoir et d’y construire votre villa. Les fiches ont été publiées fin 2024 et mises à jour début 2025 : depuis, des terrains ont pu trouver preneur, des permis ont pu expirer, et les règles d’urbanisme de plusieurs communes ont évolué (à Mougins, par exemple, le plan local d’urbanisme a été modifié en décembre 2025). Tout vous est confirmé terrain par terrain lors du premier échange.

Aucun ne correspond tout à fait ? Montrez-nous les terrains que vous repérez, à Mouans-Sartoux comme partout de Cannes à Monaco : nous les regardons avec vous, avec l’œil du constructeur, avant votre décision d’achat.

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Schéma en coupe d’un terrain en pente Au point haut du terrain, le regard passe au-dessus de tout jusqu’à l’horizon. Au niveau du futur séjour, plus bas, il bute sur la maison du voisin. Le recul imposé fixe l’emplacement de la maison et la pente demande un soutènement. 1 2 3 4 5
  1. 1Le jour de la visite, depuis le point haut : l’horizon.
  2. 2Depuis le séjour, quelques mètres plus bas : le toit du voisin.
  3. 3Le recul imposé par le règlement d’urbanisme, qui décide où la maison peut se poser.
  4. 4Le soutènement que demande la pente.
  5. 5Ce que le voisin a encore le droit de construire.
Schéma de principe : sur un terrain en pente, quelques mètres de dénivelé suffisent à changer une vue.

Ce qu’une annonce ne montre pas

Vous regardez la vue. Nous regardons d’où vous la verrez.

Une parcelle à Mouans-Sartoux, un samedi matin. Le portail s’ouvre sur une pente douce tenue par des restanques, plantée d’oliviers et de quelques pins, face à une colline boisée. C’est ce que l’annonce promettait, et c’est vrai.

Vous faites ce que tout le monde fait : vous montez en haut du terrain, là où la vue est la plus belle, et vous imaginez déjà la terrasse à l’endroit où vous vous tenez.

Mais votre séjour ne sera pas là. Il sera plus bas, ou plus loin : là où la pente, les reculs imposés par le règlement d’urbanisme et l’accès des engins permettront de le poser. Ce jour-là, vous ne serez plus debout sur un terrain. Vous serez assis chez vous. C’est de là que la parcelle devra tenir ses promesses.

Nous, nous restons un moment en bas. Nous regardons par où entreront les engins du chantier, où tombera l’ombre de la colline un après-midi de décembre, ce que le règlement de la zone autorise ici, en hauteur comme en emprise, et ce que le voisin pourrait construire demain entre vous et la vue. Puis nous remontons, et nous posons la seule question qui compte : depuis votre séjour, que verrez-vous ?

Parfois, la réponse confirme le coup de cœur. Parfois, elle le déplace vers une autre parcelle, moins photogénique sur l’annonce, mais qui portera mieux la maison que vous voulez vivre. Dans les deux cas, vous décidez en connaissance de cause.

Chacun regarde un terrain avec son métier. Le nôtre est d’y construire une villa.

L’agent immobilier connaît le marché, le géomètre mesure la parcelle, le notaire sécurise la vente, l’architecte dessine : chacun a son rôle. Mais c’est en construisant que l’on apprend ce qu’une pente, un accès ou un sol exigent réellement d’une maison. Depuis 1993, nous faisons les deux : concevoir, puis construire. Et ce regard compte avant la signature : contrairement à l’achat d’une maison, l’achat d’un terrain à bâtir n’ouvre en principe aucun délai de rétractation, hors lotissement soumis à permis d’aménager.

L’œil d’un constructeur

Neuf questions que nous posons à chaque terrain avant d’y dessiner une villa.

Voici ce que nous examinons, sur place et sur plan. Gardez cette liste : elle vous servira pour chaque terrain que vous visiterez, avec nous ou sans nous.

Combien de mètres carrés au sol ce terrain autorise-t-il ?

C’est le chiffre que les annonces donnent rarement, et c’est lui qui, avec la hauteur autorisée, borne la taille de votre villa. Dans les zones d’habitat individuel du plan local d’urbanisme (PLU) de Mouans-Sartoux, l’emprise au sol va de 30 % du terrain en secteur UDa à 8 % en UEc et en UF. La distance aux limites voisines va de 5 mètres en UDa à 20 mètres en UFb. Le bassin de piscine échappe à l’emprise, pas aux reculs.

Que verrez-vous depuis le séjour ?

La vue se juge depuis le niveau où vous vivrez, pas depuis le point le plus haut du terrain. En zones UD, UE et UF du PLU, la hauteur est limitée à 7 mètres à l’égout du toit et à 9 mètres au faîtage. En UE et en UF, là où le plan de zonage inscrit une servitude de vue, c’est le panorama depuis la voie qui est protégé : la maison d’un terrain en contrebas peut devoir s’abaisser.

La villa que vous imaginez y est-elle autorisée ?

Les règles d’aspect dessinent aussi votre maison. En zones UD, UE et UF du PLU, les toitures en pente sont en tuiles canal de couleur terre cuite, et les toitures-terrasses « peuvent être admises » : rien n’est acquis d’avance. Même la clôture est prescrite : claire-voie et haie vive, sans brise-vues. À moins de 500 mètres du château de Mouans, monument inscrit, un projet visible depuis lui ou en même temps que lui requiert l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France.

Le terrain est-il en zone rouge ?

Deux plans de prévention des risques sont approuvés à Mouans-Sartoux : incendies de forêt et mouvements de terrain. En zone rouge, construire est en principe interdit ; en zone bleue, possible sous conditions. En secteurs B0 et B1 du plan incendie, une maison neuve ne peut être ni en bois ni isolée des bâtiments existants. Le PLU interdit en principe de bâtir dans l’enveloppe de l’Atlas des zones inondables, en attendant un plan inondation. Tout se vérifie à la parcelle.

Que dit le sol ?

Sur la carte de Géorisques, une large part de Mouans-Sartoux apparaît en exposition forte au retrait-gonflement des argiles. En exposition moyenne ou forte, le vendeur d’un terrain constructible doit fournir une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse de vente. Elle décrit le site, pas votre maison : ses fondations se décident avec le projet. En zone bleue du plan de prévention des mouvements de terrain, quel que soit l’aléa, une étude géologique et géotechnique doit précéder tout projet nouveau.

Que décideront la pente et les oliviers ?

Une pente offre des niveaux, des terrasses, souvent la vue. En zones UD, UE et UF du PLU, les murs de soutènement sont limités à 1,50 mètre et les restanques conservées hors de l’emprise de la maison et des accès. Les oliviers aussi : ceux situés sous la maison ou l’accès sont transplantés ou remplacés à taille égale. En UE et en UF, aucune construction n’est admise à moins de 10 mètres du pied des grands pins, cèdres ou chênes.

Par où passera le chantier ?

Un chemin charmant pour une voiture peut devenir une vraie question pour des engins. En zones UD, UE et UF du PLU, la pente de l’accès est limitée à 15 % sur le terrain et à 6 % sur les six derniers mètres avant la voie publique. Chaque mètre carré nouvellement imperméabilisé se compense sur place par un volume de rétention, que la commune porte de 70 à 100 litres pour une maison neuve (modification du PLU engagée en avril 2026). Raccordements aux réseaux publics, accès des secours : tout se regarde avant d’acheter.

Le permis est-il accordé, ou à l’abri des recours ?

Un tiers peut contester un permis en justice pendant deux mois à compter du premier jour de son affichage continu sur le terrain ; sans affichage régulier, ce délai ne court pas. Le maire peut aussi le retirer dans les trois mois s’il est illégal. Un permis a une durée de validité, et il ne se transfère à l’acheteur que sur demande en mairie, avec l’accord de son titulaire. Les conditions qui vous protègent se prévoient dans l’avant-contrat, avec votre notaire.

Comment vit-il un mardi à 8 heures ?

Une visite le samedi ne dit rien de la circulation de la semaine. À Mouans-Sartoux, le classement sonore préfectoral de 2016 range la pénétrante Cannes-Grasse (RD 6185) en catégories 1 et 2 : jusqu’à 300 mètres de part et d’autre, une maison neuve doit respecter des normes d’isolement acoustique de façade. D’autres voies de la commune sont aussi classées. En zones UD et UE, le PLU impose en outre un recul de 50 mètres depuis l’axe de la pénétrante. Revenez en semaine, et si possible en hiver, quand le soleil est bas.

Aucune de ces questions n’est une raison de renoncer à un terrain. Une pente peut offrir une vue qu’un terrain plat n’aura jamais ; un permis existant est une base précieuse. Mais chacune de ces questions se posera un jour.

Avant la signature, c’est une question, et elle a une réponse. Après, c’est une contrainte.

Règles citées : plan local d’urbanisme de Mouans-Sartoux (zones UD, UE et UF, modification n° 4 approuvée le 18 décembre 2025), notice communale sur les eaux pluviales (2015) et modification simplifiée n° 2 du PLU, prescrite le 23 avril 2026, plans de prévention des risques d’incendies de forêt (arrêté préfectoral du 30 juin 2009) et de mouvements de terrain (arrêté préfectoral du 9 août 2019), Atlas des zones inondables, classement sonore des voies routières (arrêté préfectoral du 18 août 2016), base Mérimée du ministère de la Culture (château de Mouans, inscrit en 1989), Géorisques, code de l’urbanisme, code du patrimoine, code de la construction et de l’habitation. Elles varient d’une zone à l’autre, et une révision générale du PLU est en cours : chaque parcelle se vérifie.

Ces questions ne se règlent pas en lisant une annonce. Elles se règlent sur place, plan en main. C’est exactement ce que nous faisons pendant une visite.

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Du terrain à la villa

Ce qu’un terrain devient, quand on a su le lire.

Une pente, une vue, une orientation : chaque terrain pose ses conditions. Dans ces villas, la maison est partie du terrain. Ce que ces photos ne montrent plus (terrassements, soutènements, structure), vous le verrez sur nos chantiers, que nous faisons visiter à tous les stades de construction.

  • Villa aux toits de tuiles, grande terrasse en bois et piscine, adossée à des murs de restanques en pierre, face aux collines et aux montagnes.

    Soléa

    Roquefort-les-Pins

    Le terrainDes restanques de pierre, face aux montagnes.

    La réponseLa villa s’adosse aux murs de pierre ; la terrasse et la piscine s’ouvrent sur le paysage.

  • Villa contemporaine à flanc de coteau : baies vitrées sur deux niveaux, parement de pierre, terrasse bordée de verre et piscine à débordement arrondie au-dessus de la végétation.

    Sillage

    Le terrainUne pente face au paysage.

    La réponseLa terrasse et la piscine s’avancent vers la vue, au-dessus du niveau inférieur.

  • Villa de plain-pied aux piliers de pierre, baies toute hauteur et piscine à débordement face aux collines.

    Rivage

    Roquefort-les-Pins

    Le terrainUne vue lointaine à capter.

    La réponseDe plain-pied, l’entrée, le séjour, la terrasse et la piscine s’alignent sur le paysage : on traverse la maison du regard avant de la traverser à pied.

Photographies de villas construites par Midi Mas.

Presse

Midi Mas, une signature haute couture

Article du magazine Perspective
Façade d’entrée d’une villa contemporaine blanche avec grande verrière à menuiseries noires, parement de pierre claire et larges débords de toit.
Sillage, Vallauris : verrière, parement de pierre et larges débords de toit.

La visite de terrains

Visitons ensemble les terrains qui vous intéressent. Avant de signer, vous saurez quelle villa chacun vous permettra.

Ne nous croyez pas sur parole. Venez regarder, avec nous, sur place.

  1. Un premier échangeVous nous dites ce que vous cherchez et ce que vous voulez vivre dans cette maison. Nous sélectionnons les terrains qui peuvent y répondre et nous vous confirmons leur disponibilité.
  2. La visite des terrainsSur chaque parcelle, nous regardons avec vous ce que l’annonce ne dit pas : où se poserait le séjour, la course du soleil, la pente et ce qu’elle demanderait, l’accès, le voisinage, les règles d’urbanisme.
  3. Nos chantiers, à tous les stadesNous vous emmenons voir des villas en construction, du gros œuvre aux finitions : ce qu’un terrain réel exige d’une maison réelle, et comment nous y répondons. Vous jugez notre travail sur pièces, y compris ce qu’une villa achevée ne montre plus.

Ce que vous emportez

  • une lecture claire de chaque terrain visité ;
  • les questions à poser à n’importe quelle parcelle ;
  • une idée précise de la maison qui pourrait y vivre.

Vous avez repéré un terrain ailleurs, dans notre secteur ? Indiquez-le dans le formulaire : nous verrons ensemble, dès le premier échange, comment l’examiner avec le même œil avant votre décision d’achat.

Un terrain se choisit en quelques semaines. Votre maison y vivra des décennies.

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Avant de nous écrire

À qui cette visite sera utile, et à qui elle le serait moins.

Elle vous sera probablement utile si

  • vous cherchez un terrain pour y faire construire votre villa, de 200 à 1 200 m2, à Mouans-Sartoux ou entre Cannes et Monaco ;
  • vous avez repéré un terrain, ou vous n’en avez pas encore : dans les deux cas, c’est le bon moment ;
  • vous préférez comprendre une parcelle avant de l’acheter plutôt qu’après ;
  • vous attachez autant d’importance à la qualité de construction qu’à l’emplacement.

Elle vous sera probablement moins utile si

  • vous cherchez un terrain pour investir ou le revendre, sans projet de maison ;
  • vous souhaitez une maison à habiter sans attendre : l’achat d’une villa existante répondra sans doute mieux à ce besoin ;
  • votre recherche porte hors de notre secteur.

Vous vous reconnaissez dans la première liste ? La suite est simple.

Visiter des terrains avec nous

Questions fréquentes

Les questions à se poser avant d’acheter un terrain.

Une question ne figure pas ici ? Gardez-la pour le premier échange : nous y répondrons de vive voix.

Les terrains présentés sont-ils encore disponibles ?

Ils ont été présentés en 2024 et 2025, et des terrains ont pu trouver preneur depuis. Indiquez-nous ce que vous cherchez : nous vous dirons lesquels restent disponibles et organiserons, avec l’accord du vendeur, la visite de ceux qui correspondent à votre projet.

Pourquoi les prix ne figurent-ils pas sur cette page ?

Parce qu’un prix publié vieillit vite : ces fiches datent de 2024 et 2025, et un prix a pu être révisé depuis. Dès le premier échange, avant toute visite, nous vous communiquons le prix à jour de chaque terrain qui vous intéresse, avec sa disponibilité et ce qu’il permet de construire. C’est ainsi qu’un prix se compare vraiment : deux terrains au même prix peuvent porter deux villas sans rapport.

Un permis déjà accordé m’oblige-t-il à construire la maison prévue ?

Non. Un permis prouve qu’un projet a été jugé conforme aux règles d’urbanisme sur cette parcelle : c’est une information précieuse. Mais il a été dessiné pour d’autres que vous. S’il correspond à la maison que vous voulez vivre, il peut vous être transféré avec l’accord de son titulaire, tant qu’il est valide : vous évitez alors l’instruction d’une nouvelle demande. Sinon, il laisse place à une nouvelle demande pour la villa que vous voulez vraiment. Nous regardons cela avec vous, terrain par terrain.

Je n’ai pas encore de terrain. Est-il trop tôt pour vous contacter ?

Non, c’est même le meilleur moment. On lit mieux une parcelle quand on sait déjà ce que l’on veut y vivre, et l’on évite d’acheter un terrain qui ne permettra pas la maison imaginée. Nous pouvons vous aider à choisir le bon terrain.

J’ai repéré un terrain qui ne figure pas ici. Pouvez-vous le regarder avec moi ?

S’il se situe dans notre secteur et que vous envisagez d’y faire construire votre villa, nous pouvons vous accompagner avant votre décision d’achat, avec si nécessaire une analyse technique du terrain. Indiquez sa commune dans le formulaire : nous en parlerons dès le premier échange.

Que se passe-t-il après la visite ?

Vous repartez avec une lecture précise des terrains visités : ce que chacun permet, ce qu’il demande, la maison qu’il pourrait porter. Si l’un d’eux vous convainc et que notre façon de travailler vous convient, nous passons à la conception de votre villa. Sinon, vous regarderez les prochains terrains avec un autre œil.

Je n’habite pas dans la région. Comment se passe la visite ?

Le premier échange se fait à distance : nous y retenons avec vous les terrains qui méritent le déplacement, avec leur prix et leur disponibilité. La visite est ensuite organisée à une date qui s’accorde avec votre prochain séjour sur la Côte d’Azur, et peut inclure nos chantiers en cours. Ce qui compte pour nous, c’est la commune du terrain, pas votre lieu de résidence. Indiquez-nous aussi votre langue de préférence.

Et maintenant

Le meilleur moment pour regarder un terrain avec un constructeur, c’est avant de l’acheter.

Le premier échange sert à préparer votre visite : comprendre ce que vous cherchez, sélectionner les terrains qui y répondent, confirmer leur disponibilité. Pour qu’il soit utile, gardez en tête :

  • le secteur qui vous attire : Mouans-Sartoux, ou une autre commune entre Cannes et Monaco ;
  • le terrain que vous avez repéré, si c’est le cas, et la date envisagée pour le compromis ;
  • ce que vous souhaitez y vivre, en quelques mots ;
  • une échéance, même approximative.

Le formulaire vous guide pour le reste, une question à la fois.

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Quelques questions, une à la fois. Moins de deux minutes.

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Pas encore de terrain ? Dites-le simplement : nous vous aiderons à reconnaître le bon.

Vos réponses servent à préparer notre premier échange. Leur traitement est décrit dans notre politique de confidentialité.