Villa méditerranéenne blanche aux toits de tuiles, terrasse en bois et piscine miroir donnant sur une pelouse, collines boisées en arrière-plan, à Roquefort-les-Pins

Calme et sophisticationRoquefort-les-PinsRéalisation Midi Mas

Terrains à bâtir à Beaulieu-sur-Mer · De Cannes à Monaco

Avant d’acheter un terrain à Beaulieu-sur-Mer, sachez quelle villa il vous permettra.

Une annonce montre une surface, une vue sur la mer, parfois un permis. Elle dit rarement ce que vous verrez depuis votre séjour, ce que la pente demandera ou ce que les règles d’urbanisme vous laisseront construire. Visitez avec nous les terrains que nous présentons, et regardez-les avec l’œil d’un constructeur : nous concevons et construisons des villas depuis 1993.

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Plus de 400 réalisations

Nos chantiers se visitent : des villas à tous les stades de construction, du gros œuvre aux finitions.

Ce qu’une surface ne dit pas

Deux terrains, six mètres carrés d’écart. Pas la même villa.

Prenez trois terrains que nous avons présentés à Èze. Les deux premiers mesurent 1 000 et 1 006 m2, avec vue mer l’un comme l’autre. Voici pourtant ce qui a été autorisé ou envisagé sur chacun :

  • Terrain 1 000 m2 Permis accordé Une villa de 360 m2

    Avec piscine.

  • Terrain 1 006 m2 Permis accordé Une villa de 285 m2

    Avec piscine et garage.

  • Terrain 1 400 m2 Envisageable Une villa de 360 m2

    Avec double garage et piscine.

D’après les fiches des terrains présentés par Midi Mas en 2024 et 2025. Barres : surface de villa, à la même échelle.

L’écart ne tient pas à la surface. Il tient à la forme de la parcelle, à sa pente, à ses accès, aux règles d’urbanisme qui s’y appliquent, et au projet que l’on choisit d’y mener : un permis fixe un projet, pas forcément tout ce que le terrain autorise. Tout cela se lit sur place et sur plan, à condition de savoir où regarder.

Un terrain ne s’achète pas au mètre carré. Il s’achète pour la maison qu’il permet.

Les terrains que nous présentons

Terrains à bâtir à Beaulieu-sur-Mer, et de Cannes à Monaco.

Chacun est décrit par ce qu’il permet, pas seulement par ce qu’il mesure. Plusieurs ont déjà fait l’objet d’un permis de construire. Prix et disponibilité confirmés auprès du vendeur, état du permis : nous vous les communiquons dès le premier échange, terrain par terrain.

À Beaulieu-sur-Mer et autour

8 terrains

Plus loin

De Cannes à Monaco

Midi Mas présente ces terrains en vue d’y concevoir et d’y construire votre villa. Les fiches ont été publiées fin 2024 et mises à jour début 2025 : depuis, des terrains ont pu trouver preneur, des permis ont pu expirer, et les règles d’urbanisme de plusieurs communes ont évolué (à Mougins, par exemple, le plan local d’urbanisme a été modifié en décembre 2025). Tout vous est confirmé terrain par terrain lors du premier échange.

Aucun ne correspond tout à fait ? Montrez-nous les terrains que vous repérez, à Beaulieu-sur-Mer comme partout de Cannes à Monaco : nous les regardons avec vous, avec l’œil du constructeur, avant votre décision d’achat.

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Schéma en coupe d’un terrain en pente Au point haut du terrain, le regard passe au-dessus de tout jusqu’à la mer. Au niveau du futur séjour, plus bas, il bute sur la maison du voisin. Le recul imposé fixe l’emplacement de la maison et la pente demande un soutènement. 1 2 3 4 5
  1. 1Le jour de la visite, depuis le point haut : la mer.
  2. 2Depuis le séjour, quelques mètres plus bas : le toit du voisin.
  3. 3Le recul imposé par le règlement d’urbanisme, qui décide où la maison peut se poser.
  4. 4Le soutènement que demande la pente.
  5. 5Ce que le voisin a encore le droit de construire.
Schéma de principe : sur un terrain en pente, quelques mètres de dénivelé suffisent à changer une vue.

Ce qu’une annonce ne montre pas

Vous regardez la vue. Nous regardons d’où vous la verrez.

Une parcelle à Beaulieu-sur-Mer, un samedi matin. Le portail s’ouvre sur une pente en restanques, des oliviers et, en contrebas, la baie des Fourmis. C’est ce que l’annonce promettait, et c’est vrai.

Vous faites ce que tout le monde fait : vous montez en haut du terrain, là où la vue est la plus belle, et vous imaginez déjà la terrasse à l’endroit où vous vous tenez.

Mais votre séjour ne sera pas là. Il sera plus bas, ou plus loin : là où la pente, les reculs imposés par le règlement d’urbanisme et l’accès des engins permettront de le poser. Ce jour-là, vous ne serez plus debout sur un terrain. Vous serez assis chez vous. C’est de là que la parcelle devra tenir ses promesses.

Nous, nous restons un moment en bas. Nous regardons par où entreront les engins du chantier, où tombera l’ombre de la colline un après-midi de décembre, ce que le règlement de la zone autorise ici, en hauteur comme en emprise, et ce que le voisin pourrait construire demain entre vous et la mer. Puis nous remontons, et nous posons la seule question qui compte : depuis votre séjour, que verrez-vous ?

Parfois, la réponse confirme le coup de cœur. Parfois, elle le déplace vers une autre parcelle, moins photogénique sur l’annonce, mais qui portera mieux la maison que vous voulez vivre. Dans les deux cas, vous décidez en connaissance de cause.

Chacun regarde un terrain avec son métier. Le nôtre est d’y construire une villa.

L’agent immobilier connaît le marché, le géomètre mesure la parcelle, le notaire sécurise la vente, l’architecte dessine : chacun a son rôle. Mais c’est en construisant que l’on apprend ce qu’une pente, un accès ou un sol exigent réellement d’une maison. Depuis 1993, nous faisons les deux : concevoir, puis construire. Et ce regard compte avant la signature : contrairement à l’achat d’une maison, l’achat d’un terrain à bâtir n’ouvre en principe aucun délai de rétractation, hors lotissement soumis à permis d’aménager.

L’œil d’un constructeur

Neuf questions que nous posons à chaque terrain avant d’y dessiner une villa.

Voici ce que nous examinons, sur place et sur plan. Gardez cette liste : elle vous servira pour chaque terrain que vous visiterez, avec nous ou sans nous.

Combien de mètres carrés au sol ce terrain autorise-t-il ?

C’est le chiffre que les annonces donnent rarement ; avec la hauteur, il borne la taille de votre villa. À Beaulieu-sur-Mer, les villas se bâtissent surtout en zone UF du plan local d’urbanisme métropolitain : l’emprise au sol y est plafonnée à 20 % du terrain en UFb4, 15 % en UFb7, 10 % en UFc1. Dans ces trois secteurs, la maison se tient à 5 mètres au moins des voies et des limites voisines, la piscine à 3 mètres.

Que verrez-vous depuis le séjour ?

La vue se juge depuis le niveau où vous vivrez, pas depuis le point le plus haut du terrain. Elle dépend aussi de ce que les voisins peuvent encore construire. En zone UF, la hauteur est limitée à 7 mètres à l’égout du toit ; en UFb4 et UFc1, elle est aussi plafonnée à 7 mètres depuis le point le plus bas de la maison. Sur une pente, c’est souvent cette seconde règle qui décide du nombre de niveaux.

La villa que vous imaginez y est-elle autorisée ?

Toute la commune est en site inscrit : un permis n’y est délivré qu’après consultation de l’architecte des Bâtiments de France, et les travaux ne peuvent commencer que quatre mois après le dépôt. Aux abords de la villa Kérylos et des autres monuments historiques, sur un terrain visible depuis l’un d’eux ou en même temps que lui, à moins de 500 mètres, l’accord de l’architecte est requis, sans ce délai. En zone UF, les toitures sont en principe à plusieurs pentes, de couleur terre cuite ; un toit-terrasse peut être admis si l’architecture et le site s’y prêtent.

Le terrain est-il en zone rouge ?

Beaulieu-sur-Mer est couverte par un plan de prévention des risques de mouvements de terrain et de séisme, approuvé en 1998. Sa zone rouge, en principe inconstructible, vise les chutes de blocs au pied des falaises de la Petite Afrique et un glissement de grande ampleur dans le quartier Sophie. La zone bleue est constructible sous prescriptions propres à chaque phénomène : glissement, éboulement, ravinement. Le classement d’un terrain se vérifie parcelle par parcelle, sur la carte de ce plan.

Que dit le sol ?

Sur la carte de Géorisques, Beaulieu-sur-Mer apparaît en exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles, ponctuellement forte près du port. Dans ces zones, le vendeur d’un terrain constructible doit vous remettre une étude géotechnique préalable. Elle décrit le site, pas votre maison : la façon de fonder votre villa se décide avec le projet. En zone bleue d’éboulement du plan de prévention, le projet doit en outre préciser le risque d’atteinte par les blocs et les parades prévues.

Que coûtera la pente ?

Une pente offre des niveaux, des terrasses, souvent la vue. Elle demande aussi des soutènements : en zone UF, des murs de 3 mètres de haut au plus, séparés par des restanques plantées larges d’au moins 1,50 mètre. Le jardin a ses règles : 60 % de pleine terre en UFb4, 80 % en UFc1, et rien ne se bâtit dans les espaces boisés classés. Dans toute la commune, un arbre abattu se remplace par deux arbres d’essence locale.

Par où passera le chantier ?

Un chemin charmant pour une voiture peut devenir une vraie question pour des engins. En zone UF, aucune largeur minimale de voie n’est chiffrée : la desserte doit être adaptée au projet et aux engins de lutte contre l’incendie. Pour les eaux de pluie, la Métropole demande de privilégier l’infiltration sur le terrain ; mais en zone bleue de glissement ou de ravinement du plan de prévention, l’épandage dans le sol est interdit. Raccordements et assainissement se regardent avant d’acheter.

Le permis est-il accordé, ou à l’abri des recours ?

Un tiers peut contester un permis en justice pendant deux mois à compter du premier jour de son affichage continu sur le terrain ; sans affichage régulier, ce délai ne court pas. Le maire peut aussi le retirer dans les trois mois s’il est illégal. Un permis a une durée de validité, et il ne se transfère à l’acheteur que sur demande en mairie, avec l’accord de son titulaire. Les conditions qui vous protègent se prévoient dans l’avant-contrat, avec votre notaire.

Comment vit-il un mardi à 8 heures ?

Une visite le samedi ne dit rien des trains ni de la circulation de la semaine. La voie ferrée Marseille-Vintimille traverse Beaulieu-sur-Mer : rangée en catégorie 2 du classement sonore, elle est bordée d’un secteur affecté par le bruit de 250 mètres de part et d’autre, où une maison neuve doit respecter un isolement acoustique minimal de façade. La basse corniche n’est qu’en catégorie 4. Revenez en semaine, et si possible en hiver, quand le soleil est bas.

Aucune de ces questions n’est une raison de renoncer à un terrain. Une pente peut offrir une vue qu’un terrain plat n’aura jamais ; un permis existant est une base précieuse. Mais chacune de ces questions se posera un jour.

Avant la signature, c’est une question, et elle a une réponse. Après, c’est une contrainte.

Règles citées : plan local d’urbanisme métropolitain de la Métropole Nice Côte d’Azur (dispositions générales, zone UF et cahier de prescriptions architecturales, dans leur version en vigueur, qui intègre la modification simplifiée n° 3 du 11 juillet 2025 ; révision générale en cours), plan de prévention des risques naturels de mouvements de terrain et de séisme approuvé par le préfet des Alpes-Maritimes le 10 août 1998, prescriptions de la Métropole pour les eaux pluviales (2024), site inscrit « Littoral de Nice à Menton » (1973), classement sonore des routes (2016) et de la voie ferrée (1999), Géorisques, code de l’urbanisme, code de l’environnement, code du patrimoine, code de la construction et de l’habitation. Elles varient d’une zone à l’autre : chaque parcelle se vérifie.

Ces questions ne se règlent pas en lisant une annonce. Elles se règlent sur place, plan en main. C’est exactement ce que nous faisons pendant une visite.

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Du terrain à la villa

Ce qu’un terrain devient, quand on a su le lire.

Une pente, une vue, une orientation : chaque terrain pose ses conditions. Dans ces villas, la maison est partie du terrain. Ce que ces photos ne montrent plus (terrassements, soutènements, structure), vous le verrez sur nos chantiers, que nous faisons visiter à tous les stades de construction.

  • Villa aux toits de tuiles, grande terrasse en bois et piscine, adossée à des murs de restanques en pierre, face aux collines et aux montagnes.

    Soléa

    Roquefort-les-Pins

    Le terrainDes restanques de pierre, face aux montagnes.

    La réponseLa villa s’adosse aux murs de pierre ; la terrasse et la piscine s’ouvrent sur le paysage.

  • Villa contemporaine à flanc de coteau : baies vitrées sur deux niveaux, parement de pierre, terrasse bordée de verre et piscine à débordement arrondie au-dessus de la végétation.

    Sillage

    Le terrainUne pente face au paysage.

    La réponseLa terrasse et la piscine s’avancent vers la vue, au-dessus du niveau inférieur.

  • Villa de plain-pied aux piliers de pierre, baies toute hauteur et piscine à débordement face aux collines.

    Rivage

    Roquefort-les-Pins

    Le terrainUne vue lointaine à capter.

    La réponseDe plain-pied, l’entrée, le séjour, la terrasse et la piscine s’alignent sur le paysage : on traverse la maison du regard avant de la traverser à pied.

Photographies de villas construites par Midi Mas.

Presse

Midi Mas, une signature haute couture

Article du magazine Perspective
Façade d’entrée d’une villa contemporaine blanche avec grande verrière à menuiseries noires, parement de pierre claire et larges débords de toit.
Sillage, Vallauris : verrière, parement de pierre et larges débords de toit.

La visite de terrains

Visitons ensemble les terrains qui vous intéressent. Avant de signer, vous saurez quelle villa chacun vous permettra.

Ne nous croyez pas sur parole. Venez regarder, avec nous, sur place.

  1. Un premier échangeVous nous dites ce que vous cherchez et ce que vous voulez vivre dans cette maison. Nous sélectionnons les terrains qui peuvent y répondre et nous vous confirmons leur disponibilité.
  2. La visite des terrainsSur chaque parcelle, nous regardons avec vous ce que l’annonce ne dit pas : où se poserait le séjour, la course du soleil, la pente et ce qu’elle demanderait, l’accès, le voisinage, les règles d’urbanisme.
  3. Nos chantiers, à tous les stadesNous vous emmenons voir des villas en construction, du gros œuvre aux finitions : ce qu’un terrain réel exige d’une maison réelle, et comment nous y répondons. Vous jugez notre travail sur pièces, y compris ce qu’une villa achevée ne montre plus.

Ce que vous emportez

  • une lecture claire de chaque terrain visité ;
  • les questions à poser à n’importe quelle parcelle ;
  • une idée précise de la maison qui pourrait y vivre.

Vous avez repéré un terrain ailleurs, dans notre secteur ? Indiquez-le dans le formulaire : nous verrons ensemble, dès le premier échange, comment l’examiner avec le même œil avant votre décision d’achat.

Un terrain se choisit en quelques semaines. Votre maison y vivra des décennies.

Visiter des terrains avec nous

Avant de nous écrire

À qui cette visite sera utile, et à qui elle le serait moins.

Elle vous sera probablement utile si

  • vous cherchez un terrain pour y faire construire votre villa, de 200 à 1 200 m2, à Beaulieu-sur-Mer ou entre Cannes et Monaco ;
  • vous avez repéré un terrain, ou vous n’en avez pas encore : dans les deux cas, c’est le bon moment ;
  • vous préférez comprendre une parcelle avant de l’acheter plutôt qu’après ;
  • vous attachez autant d’importance à la qualité de construction qu’à l’emplacement.

Elle vous sera probablement moins utile si

  • vous cherchez un terrain pour investir ou le revendre, sans projet de maison ;
  • vous souhaitez une maison à habiter sans attendre : l’achat d’une villa existante répondra sans doute mieux à ce besoin ;
  • votre recherche porte hors de notre secteur.

Vous vous reconnaissez dans la première liste ? La suite est simple.

Visiter des terrains avec nous

Questions fréquentes

Les questions à se poser avant d’acheter un terrain.

Une question ne figure pas ici ? Gardez-la pour le premier échange : nous y répondrons de vive voix.

Les terrains présentés sont-ils encore disponibles ?

Ils ont été présentés en 2024 et 2025, et des terrains ont pu trouver preneur depuis. Indiquez-nous ce que vous cherchez : nous vous dirons lesquels restent disponibles et organiserons, avec l’accord du vendeur, la visite de ceux qui correspondent à votre projet.

Pourquoi les prix ne figurent-ils pas sur cette page ?

Parce qu’un prix publié vieillit vite : ces fiches datent de 2024 et 2025, et un prix a pu être révisé depuis. Dès le premier échange, avant toute visite, nous vous communiquons le prix à jour de chaque terrain qui vous intéresse, avec sa disponibilité et ce qu’il permet de construire. C’est ainsi qu’un prix se compare vraiment : deux terrains au même prix peuvent porter deux villas sans rapport.

Un permis déjà accordé m’oblige-t-il à construire la maison prévue ?

Non. Un permis prouve qu’un projet a été jugé conforme aux règles d’urbanisme sur cette parcelle : c’est une information précieuse. Mais il a été dessiné pour d’autres que vous. S’il correspond à la maison que vous voulez vivre, il peut vous être transféré avec l’accord de son titulaire, tant qu’il est valide : vous évitez alors l’instruction d’une nouvelle demande. Sinon, il laisse place à une nouvelle demande pour la villa que vous voulez vraiment. Nous regardons cela avec vous, terrain par terrain.

Je n’ai pas encore de terrain. Est-il trop tôt pour vous contacter ?

Non, c’est même le meilleur moment. On lit mieux une parcelle quand on sait déjà ce que l’on veut y vivre, et l’on évite d’acheter un terrain qui ne permettra pas la maison imaginée. Nous pouvons vous aider à choisir le bon terrain.

J’ai repéré un terrain qui ne figure pas ici. Pouvez-vous le regarder avec moi ?

S’il se situe dans notre secteur et que vous envisagez d’y faire construire votre villa, nous pouvons vous accompagner avant votre décision d’achat, avec si nécessaire une analyse technique du terrain. Indiquez sa commune dans le formulaire : nous en parlerons dès le premier échange.

Que se passe-t-il après la visite ?

Vous repartez avec une lecture précise des terrains visités : ce que chacun permet, ce qu’il demande, la maison qu’il pourrait porter. Si l’un d’eux vous convainc et que notre façon de travailler vous convient, nous passons à la conception de votre villa. Sinon, vous regarderez les prochains terrains avec un autre œil.

Je n’habite pas dans la région. Comment se passe la visite ?

Le premier échange se fait à distance : nous y retenons avec vous les terrains qui méritent le déplacement, avec leur prix et leur disponibilité. La visite est ensuite organisée à une date qui s’accorde avec votre prochain séjour sur la Côte d’Azur, et peut inclure nos chantiers en cours. Ce qui compte pour nous, c’est la commune du terrain, pas votre lieu de résidence. Indiquez-nous aussi votre langue de préférence.

Et maintenant

Le meilleur moment pour regarder un terrain avec un constructeur, c’est avant de l’acheter.

Le premier échange sert à préparer votre visite : comprendre ce que vous cherchez, sélectionner les terrains qui y répondent, confirmer leur disponibilité. Pour qu’il soit utile, gardez en tête :

  • le secteur qui vous attire : Beaulieu-sur-Mer, ou une autre commune entre Cannes et Monaco ;
  • le terrain que vous avez repéré, si c’est le cas, et la date envisagée pour le compromis ;
  • ce que vous souhaitez y vivre, en quelques mots ;
  • une échéance, même approximative.

Le formulaire vous guide pour le reste, une question à la fois.

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Quelques questions, une à la fois. Moins de deux minutes.

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Pas encore de terrain ? Dites-le simplement : nous vous aiderons à reconnaître le bon.

Vos réponses servent à préparer notre premier échange. Leur traitement est décrit dans notre politique de confidentialité.